Как уберечь себя и свою компанию от манипуляций

Все КНИГИ

Комментарий к Закону "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...", вступившему в силу с 1 апреля 2005 года

Автор: Титаева А.В., 8 апреля 2005г.

      С 1 апреля 2005 года вступил в силу новый Федеральный Закон Российской Федерации № 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
      Еще не успев вступить в законную силу, закон вызвал ряд критических замечаний еще среди участников рынка недвижимости.
      Существующая практика организации строительного процесса такова, что до 90% сделок с будущими новостройками заключается именно на стадии котлована. Теперь все эти сделки попадают под действие нового закона. Ранее и потенциальный новосел, и инвесторы фактически покупали своего рода фьючерсный контракт - "обязательство на поставку товара в определенный срок". Застройщик имел право привлекать денежные средства лишь под обязательства без предоставления гарантий по исполнению своих обязательств. Иначе говоря, застройщик мог по своей сути продать "воздух". Среди добросовестных застройщиков встречались и те, что, исчезали после сбора нужной им суммы. Права покупателей будущих жилищных площадей не были защищены, что подтверждает многочисленная судебная практика. Подобные ситуации порождала не урегилированность жилищного строительства на законодательном уровне. Ранее нормативного акта, посвященного конкретно участию в долевом строительстве и регламентирующего специфику данной сферы рынка, не существовало. Основными документами, на которые опирались участники долевого строительства (застройщики и инвесторы) являлись: Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон от 25.02.99 № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений".
      Теперь Закон вводит четкие правовые рамки взаимоотношения между застройщиком и покупателем квартиры.
      Рассмотрим наиболее значимые правовые нормы этого Закона. Действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу закона, то есть после 1 апреля 2005 года.

      Статья 3 "Право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости" устанавливает, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после

получения в установленном порядке разрешения на строительство,
опубликования и (или) размещения проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом
государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства.

      Таким образом, для строителя точно определен момент, с которого он может привлекать денежные средства на строительство объекта недвижимости. Раньше, в отсутствии этого правила, денежные средства собирались застройщиками в полном беспорядке, что приводило к созданию финансовых пирамид и, как следствие, затягиванию сроков строительства и ущемлению прав покупателя. Теперь же, перед тем, как начать сбор средств на строительство застройщик должен подтвердить свои намерения в строгом соответствии с порядком, установленным Законом.
      При этом привлекать средства населения имеет право только застройщик-собственник или арендатор земли (без привлечения допорганизаций).
      Данная основополагающая норма Закона изначально заставляет застройщика вкладывать собственные или заимствованные средства в начальную стадию строительства и запрещает привлекать средства дольщиков, желающих получить жилищные площади, до совершения указанных в статье действий.

      Статья 4 Закона "Договор участия в долевом строительстве", прежде всего, устанавливает непосредственно заключение договора и его форму. Ранее законодательством не предусматривался такой вид договора, и подобные договоры заключались по правилам, установленным Гражданским кодексом РФ, что порождало путаницу в квалификации договорных отношении и в связи с этим в практической деятельности заклю.чаемые застройщиками договоры по привлечению денежных средств были весьма разнообразны, например широко применялись: "договор инвестирования", "договор соинвестирования", "договор купли-продажи" и т.д. Важнейшая гарантия защиты покупателя жилищного помещеняи предусмотрена в пункте 3 этой статьи. Ее суть заключается в обязательной государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Это правило должно оградить покупателей от риска двойных продаж, что не так уж и редко встречалось раньше. Кроме того, это должно обеспечить дополнительный контроль за законностью сделок со стороны государства. Многие ошибочно считают, что государственной регистрации подлежат все договоры участия в долевом строительстве, заключенные с момента принятия Закона. На самом деле не нужно регистрировать договоры, заключенные до 1 апреля 2005 года. Более того, поскольку действие Закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства на возведение многоквартирных домов, разрешение на которое получено после вступления в силу данного документа. Это означает, что если застройщику выдали разрешение на возведение здания еще до вступления Закона в силу, а договор участия в дорлевом строительчтве стали заключать после 1 апреля 2005 года, то такой договор также не подлежит обязательной государственной регистрации. Таким образом, государственной регистрации подлежат только те договоры долевого участия, которые были заключены застройщиком после получения разрешения на строительство и оно было получено уже после 1 апреля 2005 года.
      Кроме того, статья определяет требования к содержанию договора об участии в долевом строительстве. Такой договор должен содержать:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
гарантийный срок на объект долевого строительства.

      При отсутствии в договоре перечисленных условий, такой договор считается незаключенным.

      Статья 6 Закона "Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства" четко устанавливает срок передачи построенного объекта инвесторам. Сроки в долевом строительстве давно являются больным вопросом для покупателей недвижимости. Теперь застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.
      В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной семидесятипятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
      Новое законодательство позволяет застройщику не позднее, чем за 2 месяца до истечения указанного в договоре срока сдачи направить инвестору предложение об изменении договора. Право принять или отклонить предложение остается за участником долевого строительства. В случае его согласия в договор будет внесен новый срок, а в случае отказа, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1,75 ставки финансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

      Статья 7 Закона "Гарантии качества, предусмотренные договором" также направлена на защиту прав дольщиков. Несмотря на то, что и раньше покупатель мог обратиться к застройщику с претензиями к качеству переданного в собственность объекта, сейчас этот вопрос проработан более тщательно. Так, гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный период исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Закон обязывает застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо при отсутствии или неполноте условий такого договора требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. При этом условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
      В случае несоблюдения застройщиком требований к качеству построенного (созданного) объекта, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Кроме того, в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

      Статья 9 "Односторонний отказ от исполнения договора" также является важным моментом для участника долевого строительства, определяющим случаи, когда дольщик вправе отказаться от исполнения своих обязательств по договору в одностороннем порядке.

неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок;
прекращение или приостановление строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
существенное изменение проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенное изменение размера объекта долевого строительства;
изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
неисполнение застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона;
существенное нарушение требований к качеству объекта долевого строительства;
иные предусмотренные договором случаи.

      Вместе с этим, статья устанавливает обязанность застройщика в случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.

      Статья 11 Закона "Уступка прав требований по договору" определяет когда участник договора долевого строительства вправе уступить требования по договору.
      Так, указывается, что уступка требований по договору участником договора долевого строительства допускается:

только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника в порядке, установленном Гражданским Кодексом РФ;
с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

      Данная статья исключит возможность неправильного применения норм Гражданского Кодекса РФ в сфере строительства в отношениях, связанных с заменой инвесторов. До вступления в силу Закона № 214-ФЗ в практике строительных отношений были нередки ситуации, когда заключались договоры соинвестирования, а в действительности имела место уступка права требования и наоборот. Кроме того, невозможно будет заключить договор купли-продажи до определенного законом момента, что нередко ранее порождало негативные ситуации в отношении покупателей. Особую значимость эта статья приобретает в практике применения норм налогового законодательства. И, хотя, данный Закон не имеет никакого отношения к регулированию налоговых отношений, правильная юридическая квалификация сделок позволит избежать налоговых последствий в отношении налога на добавленную стоимость и налога на прибыль, неизбежно возникающих в случаях неверного трактования заключенных сделок.

      Статья 13 Закона "Обеспечение исполнения обязательств по договору" содержит особое условие - с момента государственной регистрации договора в целях обеспечения исполнения обязательств застройщика у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге объекты долевого строительства, необходимые для строительства жилого дома и (или) иного объекта недвижимости, а именно, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (или право аренды на этот земельный участок), а также строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

      Статья 18 Закона "Использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства" определяет, что застройщик должен использовать денежные средства, привлеченные от участников долевого строительства, исключительно для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.

      Статья 19 "Проектная декларация" включает в себя сведения о застройщике и информацию о проекте строительства, позволяет инвестору строительства узнать максимум о том, с кем он собирается заключать договор. Таким образом, теперь обычный гражданин не должен узнавать информацию о будущем партнере из разных источников, чтобы убедиться в порядочности того, кому собирается доверить свои деньги. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
      В случае нарушения застройщиком установленных требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты.

      Статья 20 "Информация о застройщике" Закона определяет что должна включать в себя информация о застройщике.
      Информация о застройщике должна содержать информацию:

О фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения - для застройщика - юридического лица, о фамилии, об имени, об отчестве, о месте жительства - для застройщика - индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика;
о государственной регистрации застройщика;
об учредителях (участниках) застройщика;
о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;
о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации.

Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся лицу:

учредительные документы застройщика;
свидетельство о государственной регистрации застройщика;
свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам;
утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет;
аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Статья 22 Закона "Особенности рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства" направлена на законодательное искоренение всякой возможности привлечения денежных средств по ложным рекламным акциям, вводящим в заблуждение потенциальных покупателей. При производстве, размещении и распространении рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, не допускается:

приводить в рекламе количественную информацию, не имеющую непосредственного отношения к рекламируемой деятельности;
рекламировать многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости до выдачи в установленном порядке разрешения на строительство этих объектов недвижимости, опубликования и (или) размещения проектной декларации и государственной регистрации права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства.

      При распространении рекламы обязательно должны быть указаны места и способы получения предусмотренной законом проектной декларации. Следует отметить, что распространение рекламы возможно только в период осуществления деятельности соответствующего застройщика на рекламируемом объекте. В случае приостановления деятельности застройщика, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, такая реклама запрещена.

      Статья 23 Закона "Государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости" устанавливает, что с 1 апреля застройщик становится подотчетным госрегулятору, который проверяет бухгалтерскую отчетность и следит за целевым использованием средств, полученных от населения.
      Вскоре Правимтельством РФ будут установлены требования к размеру собственных денежных средств застройщика, порядок расчета этих средств, а также нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщиков (пункт 3 статьи 23). Установление таких требований скорее всего приведет к уходу с рынка недвижимости ряда застройщиков, не обладающих достаточными денежными средствами и иными ликвидными активами.

      Статья 25 Закона вносит изменения в Кодекс РФ об административных правонарушениях и дополняет новыми статьями, посвященными нарушениям требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

      Уже сейчас ясно, что Закон направлен на защиту интересов покупателей в ущерб интересам застройщика. Законом определены важные моменты, из-за отсутствия законодательного контроля над которыми ранее покупатель оставался почти бесправен.
      Для успешного развития рынка недвижимости необходимо, чтобы механизмы защиты были предусмотрены для обеих сторон участников договора долевого участия. Застройщики, поставленные в столь узкие рамки, скорее всего ответят поднятием цен на жилье.